Co přináší novela bytového spoluvlastnictví?
08. 04. 2020
Dne 3. 4. 2020 podepsal prezident republiky Miloš Zeman novelu občanského zákoníku, zákona o obchodních korporacích a některých dalších souvisejících zákonů, která se týká zejména problematiky bytového spoluvlastnictví a družstev. Novela byla připravena v úzké spolupráci Ministerstva pro místní rozvoj, Ministerstva spravedlnosti a dalších odborníků z praxe. Zákon přináší mnohá zjednodušení a konkretizaci některých pravidel a nabude účinnosti 1. července 2020.
Změna prohlášení bude napříště výrazně jednoduší, jelikož
současný požadavek souhlasu většiny hlasů vlastníků jednotek nutný
k účinnosti dohody o změně prohlášení a povinnost dalšího
projednání změny prohlášení na shromáždění se jeví jako složitý
postup, který není nezbytný. Pro změnu prohlášení se dle novely vyžaduje
souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek a písemný souhlas
každého vlastníka jednotky, jehož se změna prohlášení dotkne.
V některých případech, například v případě změny společných
částí, při které se nemění velikost podílu jednotlivých vlastníků
jednotek na společných částech (nejde-li o společné části ve
výlučném užívání vlastníka jednotky), nebo změny účelu užívání
bytu na základě žádosti jeho vlastníka, postačí souhlas většiny hlasů
všech vlastníků jednotek.
Dále se mění úprava některých práv a povinností vlastníka jednotky, a
to zejména ve vztahu k možnostem oprav a údržby uvnitř svého bytu a
společných částí, které má ve výlučném užívání. Nově se také
stanoví oznamovací povinnost vlastníka jednotky vůči osobě odpovědné za
správu domu a pozemku v případě plánovaných stavebních úprav uvnitř
bytu a v případě podnikání nebo jiné činnosti v bytě (např.
poskytování ubytování v bytě prostřednictvím Airbnb), která může
vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě na dobu nikoli
přechodnou.
Za důležité lze považovat odstranění pochybností při rozhodování
o poměru výše příspěvků a poté při stanovení příspěvku na správu
domu a pozemku. Novela staví najisto, že poměr výše příspěvků
stanovený zákonem lze upravit pouze změnou prohlášení, zatímco
o celkové výši příspěvku na správu domu a pozemku pro příští období
rozhoduje shromáždění.
Zásadní změnou je úprava přechodu dluhů v případě převodu jednotky
a vyjasnění otázky, které dluhy a v jaké výši přecházejí
s převodem jednotky na nového vlastníka. Toto pravidlo se bude nově
vztahovat také na platby záloh na služby spojené s užíváním bytu.
Dále se zjednodušuje proces tzv. nuceného prodeje jednotky vlastníka, který
neplní své povinnosti a závažným způsobem tak zasahuje do práv ostatních
vlastníků jednotek. Tento institut není v současné době v praxi pro
svoji složitou úpravu téměř využíván.
Novela také obsahuje podrobnější úpravu správy společných částí domu
před vznikem společenství vlastníků. Kromě toho se zpřesňuje úprava
pravidel pro založení společenství vlastníků. Požadavek veřejné listiny
zůstává ponechán při založení společenství vlastníků, výslovně se
však stanoví, že při změně stanov již není forma veřejné listiny
nutná. Další drobné změny pak směřují ke zjednodušení rozhodování
shromáždění, jako například úprava náhradního shromáždění a
precizace pravidel pro rozhodování mimo zasedání.
V neposlední řadě změny dozná úprava předkupního práva, která má
v případě bytového spoluvlastnictví pozitivní dopad především na
případy garážových stání. Napříště již spoluvlastníci nebytové
jednotky, která je reálně tvořena garážovými stáními, nebudou mít
předkupní právo k podílu na této nebytové jednotce (resp. garážovému
stání) jiného vlastníka jednotky, bude-li chtít tento vlastník svůj
podíl prodat. Předkupní právo činí v současné době potíže zejména
v případě zmíněných garážových stání, a to v první řadě
z důvodu, že vlastník garážového stání jej chce zpravidla prodat
společně s bytovou jednotkou ve stejném domě, a v druhé řadě proto,
že předkupní právo v takovém případě zpravidla svědčí desítkám až
stovkám ostatních spoluvlastníků, což činí prodej garážového stání
velice obtížným. Novela tento problém řeší a umožňuje vlastníku
garážového stání jej prodat bez ohledu na ostatní spoluvlastníky.
Z části novely týkající se družstevního bydlení lze upozornit zejména
na navrhované zrušení povinnosti bytového družstva zřídit internetové
stránky. Nově bude možné mít informační desku pouze ve fyzické podobě.
Důležitá je i změna v případě většiny potřebné pro změnu stanov,
pokud se jedná o změnu práv a povinností členů bytového družstva. Podle
stávajícího znění zákona je potřeba souhlas všech členů družstva,
kterého však v praxi nelze až na výjimky dosáhnout. Nově se o této
změně stanov bude rozhodovat pouze prostou většinou členů přítomných na
členské schůzi. Rovněž se navrhuje snížit počet hlasů potřebný pro
přijetí změny stanov v otázce podmínek, za nichž vznikne členovi
družstva právo na uzavření smlouvy o nájmu bytu. Stávající požadavek
na souhlas všech členů družstva byl v praxi téměř nesplnitelný.
Připravil Vilém
Frček.
www.mmr.cz